17 квітня 2025 року в МІБі відбулася науково-практична конференція «Оціночна діяльність в Україні: витоки, сьогодення та перспективи на майбутнє» присвяченої 30-річчю вручення перших сертифікатів оцінювачам незалежної України.
30 років тому ми різними шляхами прийшли в оцінку і присвятили їй пів-життя. Дискусія на тему «що таке оцінка, мистецтво чи наука?» вічна і нескінчена… У кожного з нас є свої аргументи на цей рахунок, і дуже важливо, що в нашому товаристві думка кожного має шанс бути почутою. Спільнота оцінювачів складається із напрочуд яскравих особистостей – і це є безцінним!!!
Неможливо перебільшити роль МІБу, який 30 років є нашим надійним партнером, і відкриває все нові і нові можливості для нашого професійного зростання.
Щира подяка особисто Аді Анатоліївні – думаю, коментарі зайві – беззмінному керівникові впродовж 30 років!
ТЕЗИ виступу Катерини Малишевої, заступника директора Департаменту
оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності ФДМУ :
1) Перехід на нові три направлення буде безоплатно і автоматично для тих, хто подасть до ФДМУ заявку до 31.12.2025 в електронному виді і у кого будуть діючі спеціалізації з підвищенням. Якщо у вас діюче Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача (КСО) 1.1 – перехід на перше направлення автоматично; якщо є хоч одна будь-яка спеціалізація по рухомому майну, наприклад діюча спеціалізація 1.3, вам автоматично буде присвоєно друге направлення у КСО, куди увійдут 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.6 і 1.7. Це ж стосується і направлення 3, якщо є хоть одна діюча спеціалізація 2.1 або 2.2, Вам буде зараховано в КСО автоматично третє направлення.
2) По підвищенню кваліфікації (ПК) всі, у кого ПК не відбулося з 15 листопада 2024 року до 31.12.2025 воно є дійсним, але необхідно перевірити про себе у реєстрі ФДМУ.
3) Необхідно буде подати заяву на нове КСО. Подача заяви в електронному вигляді до 31.12.2025 після затвердження про це документа ФДМУ, отримання КСО також у електронному вигляді.
4) Хто не встигне подати заяву до 31.12.2025, отримання нового КСО буде через ПК.
5) Вартість КСО – 300 грн.
6) Що стосується базової підготовки, то стажисти, що пройдуть повністю практику (1 рік після проходження базових курсів) без додаткового навчання будуть складати іспити.
7) Що стосується ПК по землі, необхідно пройти ПК по землі по строку, щоб воно було не пізніше листопада 2025 (щоб був запас по часу не меньш місяця до подачі заяви) або діюче до 2026 року. Але необхідно буде ознайомитися з затвердженим документом щодо строку подачі заяви. І тільки після цього, з умовою, що це буде зазначено у реєстрі по землі Держгеокадастра, подати заяву до ФДМУ до 31.12.2025.
Будемо очікувати на затвердження Положення ФДМУ щодо цих питань.
Доповідь Світлани Євдокіменко, доктора юридичних наук, професора,
голови Громадської організації
«ВСЕУКРАЇНСЬКА СПІЛКА ОЦІНЮВАЧІВ ЗЕМЛІ»:
Доповідь присвячена сучасним викликам та здобуткам в оцінці земель в Україні – у сфері, де активну роль відіграє наша Громадська організація «Всеукраїнська спілка оцінювачів землі» та участь у регулюванні земельного законодавства такими фахівцями як Ірина Іванова, Олександр Драпіковський, Юрій Киричек, Андрій Мартин, Вікторія Бака та інші. Упродовж останніх років, попри надзвичайно складні обставини, ми довели, що здатні розвивати галузь землеоціночної діяльності на принципах відкритості, доступності та чіткого стратегічного бачення.
1. Війна та сучасний розвиток землеоціночної діяльності
Почну з першого важливого тезису: навіть у складний період повномасштабної війни в Україні оцінка земель не просто збереглася як професія — вона активно розвивається. Так, ми маємо низку бар’єрів, зокрема тимчасові обмеження доступу до багатьох публічних реєстрів, геопорталів та певних кадастрових даних. Але, з іншого боку, саме тепер ми бачимо, наскільки затребуваною є професія оцінювача. Усі учасники ринку — від державних інституцій до власників землі, від банків до міжнародних партнерів — розуміють, що чесний, прозорий і фаховий висновок про вартість землі є запорукою сталого функціонування економіки.
Наше ключове завдання як спільноти — невпинно підвищувати якість оцінки земель. І тут, на нашу думку, першим пунктом мають бути не санкції і покарання оцінювачів, а забезпечення відкритості інформації про ринкове середовище. Без якісних вхідних даних та безперешкодного доступу до них не може бути і мови про професійний результат. Саме тому ми постійно співпрацюємо із профільними органами влади заради максимального сприяння у наповненні кадастрів перевіреною інформацією та відкритих форм взаємодії з оцінювачами.
2. Зміни у земельному законодавстві та реєстрація цін
Тому надзвичайно вагоме досягнення останніх років — запровадження обов’язкової реєстрації цін та вартості нерухомості при укладенні правочинів, а також передача цих відомостей до Державного земельного кадастру. Цей механізм уперше було визначено Законом України від 05.12.2019 № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20#Text). Спочатку процес давав збої — інформація надходила неповною, із технічними помилками. Проте вже з другої половини 2020 року розпочалося реальне накопичення даних, а після травня 2022-го вдалося досягнули 100% реєстрації цін на нерухомість в оновлених інформаційних системах.
Паралельно з цим, завдяки принциповій позиції Світового банку, USAID (Агенства США з міжнародного розвитку), Мінагрополітики та Держгеокадастру було запущено масштабний проєкт із моніторингу земельних відносин. Спочатку — в пілотному режимі з 2017 року, а з другої половини 2021 року працює повноцінний сервіс, що відстежує всі транзакції із сільськогосподарськими землями (https://land.gov.ua/monitorynh-zemelnykh-vidnosyn/). Цей сервіс вперше дав оцінювачам земельних ділянок постійний доступ до масових реальних даних ринку земель, доступних і для геоінформаційного, і для статичного аналізу. Саме такий системний підхід до збору повних даних дав поштовх до перших якісних успіхів у масовій оцінці земель.
По цьому сервісу було зауваження на конференції, що тільки 20% земельних ділянок відповідає ринковій вартості (Заяць В.М., Олефіренко В.Л. та інші).
3. Інформаційно-аналітична система моніторингу
На сьогодні одним із найбільш визначних кроків уперед стало введення Держгеокадастром у дослідну експлуатацію (у кінці І кварталу 2025 року) інформаційно-аналітичної системи моніторингу земельних відносин (https://monitoring.land.gov.ua/).
На порталі публічного моніторингу земельних відносин відображаються ключові показники, що характеризують стан, динаміку та основні тенденції використання земельних ресурсів. Серед них – розподіл площ земель за категоріями та формами власності, кількість укладених договорів купівлі-продажу, оренди та суборенди земельних ділянок, площа земель, на які нараховуються платежі, а також надходження до бюджетів різних рівнів від сплати цих платежів.
Крім того, система відображає дані про рівень наповнення Державного земельного кадастру, співвідношення площ земель за категоріями у розрахунку на душу населення, кількість судових спорів щодо земельних ділянок та інші показники, що допомагають аналізувати ефективність управління земельними ресурсами.
Зараз цю систему оцінює Єврокомісія, проте вже очевидно, що вона стане надзвичайно корисним інструментом для оцінювачів, адже міститиме дані не лише про земельні ділянки, а й іншу нерухомість.
Коротко охарактеризую набори даних, що мають критичне значення для нас, оцінювачів, згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 р. № 474 «Про публічний моніторинг земельних відносин» (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/474-2023-%D0%BF#Text):
- Держгеокадастр надаватиме відомості про кадастрові номери, цільове призначення земель, площу, форму власності, нормативну грошову оцінку тощо.
- Мін’юст передаватиме інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо цін, вартості земельних ділянок, правочинів, речових прав, розміру плати за користування землею.
- ДПС (Державна податкова служба) — надзвичайно важливі дані про сплачені податки та розмір нарахованої плати за землю. Вони потрібні, аби розуміти справжній економічний стан землеволодінь.
- Інші органи — Держводагентство, Держрибагентство, Держлісагентство, Мінінфраструктури — доповнюють бази інформацією про меліоративний стан, зрошені та осушені площі, класифікацію лісових угідь та дані містобудівного кадастру.
Накопичення цих даних і їх аналіз дозволять нам значно швидше проводити оцінку, формувати висновки та — що найголовніше — обґрунтовувати їх на підставі надійної статистики ринку.
Водночас маємо прийняти факт: у період воєнного часу військове керівництво наполягає на частковому обмеженні публічних кадастрових систем та геопорталів із міркувань безпеки. Проводиться робота над тим, аби оцінювачі, які здійснюють експертну грошову оцінку, змогли, принаймні в режимі читання, мати доступ до ключових кадастрових даних. Відкритість баз — це не просто технічна вимога, а один із стовпів формування довіри та якості в нашій професії.
4. Масова оцінка земель і новий формат оподаткування
Ще один стратегічний акцент — перехід від застарілої нормативної грошової оцінки (НГО), яку в Україні історично використовують для земельних питань, до сучасних методів масової оцінки землі. Уже зараз, за ініціативи Світового банку, Мінагрополітики та Держгеокадастру, в Україні реалізовано пілотний проєкт із масової оцінки відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 13 жовтня 2023 р. № 1078 «Деякі питання реалізації пілотного проєкту щодо проведення масової оцінки земель» (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1078-2023-%D0%BF#Text). У рамках цього пілоту (https://land.gov.ua/wp-content/uploads/2024/11/informacziya-pro-stan-realizacziyi-pilotnogo-proektu-masova-oczinka-zemel.pdf):
- Створено базу даних, що акумулює в собі ціну купівлі-продажу земельних ділянок усіх форм власності й категорій.
- Сформовано групи кодів цільового призначення щоб усереднювати вартісні показники.
- Запроваджено елементи просторового зонування й відповідні алгоритми регресійного аналізу.
В удосконаленій методології масової оцінки сільськогосподарських земель, що реалізована у березні 2025 року, передбачається:
- Детальний збір даних про всі транзакції з продажу і оренди сільськогосподарських ділянок;
- Виокремлення геопросторових характеристик (рельєф, відстані до об’єктів інфраструктури, якість ґрунтів тощо);
- Використання комплексних регресійних моделей для точного прогнозування вартості;
- Механізм регулярного оновлення інформації (планується щорічне оновлення ринкових показників).
Ціль цього підходу — перетворити сплату податків на майно (у тому числі земельний податок) на більш адекватну й справедливу процедуру, що базується на реальній ринковій вартості. Водночас ми відстоюємо право власника нерухомості звернутися до професійного оцінювача для уточнення результатів масової оцінки, якщо людина вважає, що алгоритм з певних причин надав некоректний показник.
https://e.land.gov.ua/back/mass-me
Дорогі колеги! Оцінка — це не рутинна технічна дія, а надважлива суспільна функція. Наш висновок дає змогу приймати фінансові, юридичні та управлінські рішення, які впливають на долю підприємств, громад і громадян. Тож нехай наші спільні зусилля, спрямовані на вдосконалення законодавства, методик і стандартів, перетворяться на впевнений рух до відродження України, зміцнення економіки та підвищення міжнародного авторитету української професії оцінювача.
Вірю, що спільними зусиллями ми сформуємо прозору та ефективну модель оціночної діяльності — гідну нашого народу й сучасної європейської спільноти!